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青島一二手房價走勢逆行 存量差異或是倒掛主因

限購令執行了兩年,在這漫長的時間裏,無論何時房價都是購房者最關注的熱點,對於同區域的房源而言,二手房向來以“高性價比”而著稱,但在今年的“金九銀十”期間,某些區域的一二手房房價出現的倒掛現象備受矚目,這其中城陽區因為新房的集中降價放量而表現得極為明顯。

  一二手房價走勢逆行 城陽新盤庫存遠超二手房

  近日,在青島打拼了4年的周先生打算在城陽買一套價格實惠的房子,跟著仲介看完了“心儀”的那套所謂配套成熟的二手房後,本來就要定下來了,可是滿心歡喜的他卻在一家新盤售樓處傻了眼,怎麼新房價格倒比二手房價格還低600元/㎡,而且還有3萬抵5萬的優惠,到底該買那一套呢?周先生繼續轉了轉,周邊的新盤和二手房也出現了同樣的情況,這是怎麼回事?對於這種情況,太平洋房屋山東總部總經理林憲周告訴,這位客戶遇到的情況並不稀奇,目前城陽已經成為島城一二手房倒掛現象最為顯著的區域之一。

  從整體來看,青島的一二手房價呈現出上下逆行的現象,10月18日上午,國家統計局公佈了2012年9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,數據顯示,青島9月份新建住宅價格環比下跌0.4%,同比下跌4.8%,連跌3個月,與之截然不同的是,青島9月二手房價格環比上漲0.1%,連續上漲了3個月。

  價格的錯位也讓成交量有了不同的表現,根據網上房地產統計,9月青島市新房總成交11734套,新房成交面積1170636㎡,月度新房成交量比8月增加了1672套,成交量環比上漲了16.6%,新房成交面積環比8月上漲了14.5%;而二手房這邊卻在“金九”遭遇了萎靡,據統計,9月份青島市七區二手房共成交2165套,環比下降3.4%,月成交面積為182374.48㎡,環比下降0.08%。

  數據還顯示,10月24日青島城陽的新房住宅存量高達11432套,而二手房掛牌量僅有32套,新房區域的競爭壓力可見一斑。

  新房低價猛推 城陽多區域二手房價格錯位

  在“金九”期間,城陽開盤的專案就多達10家,10月份,城陽區又相繼有多家樓盤開盤,成為了島城樓市最為活躍的區域,新盤市場激烈的競爭,讓許多專案在開盤時帶來了各種低價優惠,同樣是毛坯房,城陽的一二手房價則出現了有趣的錯位。

  瑞陽路上的禦景尚都專案剛剛在10月初開盤,加推了二期的兩棟小高層,該房源為毛坯房,起價5580元/㎡,均價6300元/㎡,而且可享2萬抵7萬的優惠活動,這個價位甚至低於同樣位於瑞陽路的部分二手房掛牌價,據瞭解,都霖馨苑91㎡的毛坯房總價65萬,單價為7143元/㎡,而47㎡總價40萬元的精裝房單價則高達8510.63元/㎡。

  同樣是剛剛開盤的正商紅河谷位於南流路上,該專案推出了的小高層起價為5650元/㎡、均價6100元/㎡,提前選房還有2萬元的優惠,與此同時,南流路上良木惠豐園社區的二手房價也在掛牌中,如一套90㎡毛坯房售價60萬元,均價則為6667元/㎡,跟剛優惠開盤的紅河谷相比,有一定的差價。

  而正在為開盤做準備的正陽路新盤正陽東郡即將在11月推出兩棟毛坯高層,5580元/㎡的起價、均價6200元/㎡共188套房源,目前認籌還可享受3萬抵5萬的折扣,據瞭解,同樣位於正陽路距離正陽東郡很近的幾個社區也有二手房在售,如富登嘉、馨盛苑等社區的毛坯房,掛牌價在6593.4元/㎡-6742元/㎡的不在少數,對比之下,新房開盤的低價及優惠顯然比較顯眼。

  正陽東郡周邊二手房價大都在這個價位

  此外,銀河路上的香邑漫步專案將加推的房源起價“4字頭”,高層5200元/㎡,多層均價為5900元/㎡,91折優惠加贈價值4萬元的車位,該價位比周邊的其他新房和二手房源低了千元左右。

  存量的差異是城陽一二手房倒掛的主要原因

  “城陽的倒掛現象比較明顯”,太平洋房屋山東總部總經理林憲周告訴記者,“像市南區這樣的老城區二手房多,新盤少,所以新盤大都比較貴,而城陽區的庫存量較大,新盤的體量大,開發商的競爭壓力也大,考慮到房源積壓導致的利息等問題,通過降價搶佔市場已成為開發商採用的主要策略,即便是7月份起月成交過萬,開發商們也不敢貿然提價。”林憲周認為,相比開發商,房東則較為分散獨立,抗風險能力較強,加上二手房源比較稀缺,在價格方面就不太容易動搖,所以現在的這種情況主要取決於供給量,當新盤的庫存壓力變小,競爭有所緩和的時候,開發商可能會逐漸提價,“雖然價格出現了暫時的差異,但二手房在拎包入住等方面你的優勢還是新房無法比擬的。”

  科威不動產城陽分店的宋經理告訴記者,在二手房市場方面,城陽確實與城區有所不同,城陽二手房大都分佈在正陽路、白沙河和惜福鎮附近,而這些區域新盤更多,與此同時,新盤在降價,二手房的議價空間卻在縮小,因此逐漸出現了一二手房倒掛現象。宋經理認為,出現這種現象除了與庫存有關系外,房東較高的成本也是導致房價難降的主要原因,“比如正陽路的加州風景社區,大多數業主都是在2006年以6000元/㎡左右的價格買的房,拋掉裝修、貸款利息等成本,目前即使賣到7500-8000元/㎡,利潤也非常的少,因此降價比較困難。

  此外還有業內人士表示,房東在調整價格方面的滯後性也是導致房價倒掛的重要原因,部分房東會根據新盤的價格調整二手房價,來緩和一二手房價倒掛的現象。
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